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• 房住不炒、不松长效、一二不涨、三四不崩、有房无产、税平不均：3星|冯仑《冯仑：买房这些事儿》

  作者：左其盛 发布时间：2019-07-31 15:24:06

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  简单总结一下,未来中国房地产市场调控的走向可以用以下几组四字词语来概括。“房住不炒”就不做过多解释了。“不松长效”,调控政策要保持长效机制,但是眼下仍不会放松节奏。“一二不涨”,要控制一二线城市的楼市不能涨价。“三四不崩”,三四线城市“去库存”仍是主要目的,但是要确保房价不崩盘。“有房无产”,指政策能保证大家都有房子住,但不保证每个人都买得起一个有产权的房。另外一个词叫“税平不均”,房地产税一定会出台,但主要还是用于调控一些房产持有上的矛盾,保持相对的社会公平。”

  

  01

  —

  作者对房地产的宏观微观点评文集。没注明每篇文章的写作时间，看内容大部分说的是2017、2018两年内的事。

  有一些买房相关的内容，跟一些实际操作的人比起来不够接地气，也有对行业宏观政策的点评，不如专业的研究者严谨。还有少量作者个人的经验，比如“从现金流的渠道来看,站着不如坐着,坐着不如躺着”，“医疗机构是我们最好的租客”。书的最后部分，介绍了作者自己的养老地产项目。

  书中作者的几个重要观点：

  1：未来中国房地产市场调控的走向可以用以下几组四字词语来概括：房住不炒、不松长效、一二不涨、三四不崩、有房无产、税平不均

  2：小产权房“转正”的成功率基本为0；

  3：环京楼市是投资大坑；

  4：未来的中国会跟美国一样,在房地产领域并不存在某种短期内爆发；

  总体评价3星，有参考价值。

  

  

  02

  —

  以下是书中一些内容的摘抄：

  1：一个城市新房销量和二手房销量的比例,又叫新房二手房成交比,是评判房价会不会大涨的标准。P13

  2：这些细微的差别,体现了男性和女性的不同。女性更多地选择安全性、舒适性高,同时户型偏小的住房,但男性更激进,容易快速做出决策,喜欢户型偏大的住房。了解这些细微的差异和区别,让男性更懂女性,也让女性更懂男性。在相互了解的基础上,很多矛盾和问题便迎刃而解了。P28

  3：梳理一下中国楼市调控史,我们就可以发现:在2004年土地出让市场化改革以后,大型的房地产调控一共有4轮,分别在2006年2010年2013年和2017年,大致对应房地产市场每3年左右出现的“小周期”特征。对民众影响比较大的,还有大调控里的小调控。P31

  4：全世界的房地产发展模式总共可归纳为三种:美国式、新加坡式,德国式。美国楼市100%靠市场去推动、调节,政府极少主动干预。新加坡楼市的发展,20%靠市场调节,80%靠政府调控。德国楼市的60%是福利住房,留出40%的市场空间;他们大部分人都去租房,在房子上赚钱的概率大大降低。P32

  5：另外,我一直觉得,房地产调控这个说法有问题,应该改成住宅调控。住宅交易市场必须调控(现在住宅只占到增量房地产的50%左右),而房地产必须成为城市化发展的支柱产业,这样的表述才准确。如果进行楼市调控,那么我们要时刻牢记城市化最重要的特征之一就是空间集聚。P33

  6：实际上,新加坡并不是全世界房地产发展水平最高的国家。我出国的次数很多,对美国房地产模式最认可。美国房地产走得最靠前的领域,主要集中在住宅以外的商用不动产的细分市场,包括五大类市场:写字楼、购物中心、医疗健康、物流仓储以及休闲度假地产。P37

  7：如果新加坡人选择冒险创业,把组屋卖了弄点钱创业,创业失败了想再回组屋系统,就回不来了。为什么新加坡人不太敢创业?因为他们一旦失去了既得利益,就追悔莫及。P43

  8：简单总结一下,未来中国房地产市场调控的走向可以用以下几组四字词语来概括。“房住不炒”就不做过多解释了。“不松长效”,调控政策要保持长效机制,但是眼下仍不会放松节奏。“一二不涨”,要控制一二线城市的楼市不能涨价。P56

  9：“三四不崩”,三四线城市“去库存”仍是主要目的,但是要确保房价不崩盘。“有房无产”,指政策能保证大家都有房子住,但不保证每个人都买得起一个有产权的房。另外一个词叫“税平不均”,房地产税一定会出台,但主要还是用于调控一些房产持有上的矛盾,保持相对的社会公平。P56

  10：限售的本质是去杠杆。按照房地产市场3~5年的交易周期来看,实施限售政策的城市,在短期内不太可能吸引到高杠杆、高成本的资金流人当地市场,这会明显打击投机和部分投资需求,使房地产的投资属性降低,代价就是牺牲当地楼市的短期活力。P59

  11：我们之前也讲过,中国房地产进入后开发时代,就意味着进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争时代。在这个过程中,不动产金融的创新空间也会加大。2018年的《政府工作报告》明确提到了要加强直接融资,这是一个非常好的信号。P65

  12：以我之见,现在还鼓吹买房赶趟、“金九银十”批量促销,是对买房者不负责任的行为,是在编织销售谎言。未来,房屋交易热度和自然月份的关系可能会越来越小。开发商和买房者,都应该在全新的形势下学习控制风险,管理投资预期。P100

  13：小产权房的建造与交易是不合法的,它只具有有限的房屋使用权,没有完整的产权。小产权房不受现有的房地产相关法律法规保护。在分析了小产权房“转正”的重重困难之后,我认为它“转正”的成功率基本为0。P116

  14：据我观察,每年第三、四季度,首付分期的活动如火如荼。为什么在这个时间段出现这种局面?归根结底,开发商在年底需要冲业绩。首付分期可以帮助开发商先以比较低的首付款要求从买房者那里揽过来一笔钱。P119

  15：这背后还有一个专业的知识点——新房和二手房的销售计价标准截然不同。据我所知,一些排名靠前的开发商每通过中介卖出去一套新房,往往需要支付高达总房款5%的佣金。所以,相比传统的代理,中介的效率更高,赚的钱也不少。P120

  16：选择在年后买房的人将在贷款方面占有一点儿优势。在一般情况下,银行的放款额度在春节后都比较宽裕,不仅批准贷款的难度没这么大,而且放款的速度会更快一些,比在下半年或春节前买房申请贷款时能享受到更多优惠和便利。P137

  17：其实,虽然政府和买房者分享共有产权房的产权,但不影响它是正规大产权住房的事实,所以,共有产权房购买者和购买其他普通商品房的人一样,都可以享受落户和入学政策的利好。P190

  18：首先来说“带看套路五连招”。带看指中介带有意向的客户实地看房的过程。在所有环节中,中介最能够掌控节奏的部分便是带看,对他们来说这是整个买卖过程中最重要的一环。带看的节奏直接决定了中介能不能搞定这一单买卖。P204

  19：第三招,一般中介在第一站不会带你去看最好的房源。一般的带看节奏按照“中差好”的顺序进行,即先看一套比较普通的房源,再看一套买房者看不上的,最好的房源放在最后看。这样能够让买房者自己体验和对比,便对第三套房源更加青睐。P204

  20：这位通过贷款方式租房的新深圳人,在签订贷款合同的同时,也锁定了这套房子的长期租住权,几年内他都不需要换房子,在居住体验上和买房的区别不大。租房合同往往还把几年内的涨价幅度锁定在有限的范围内,所以租房贷款非常适合偏爱长租的租客,并且省去了隔一年就要换房租住的麻烦以及一笔中介手续费。P230

  21：中国的社区跟国外有很大不同——西方国家没有居委会这一说,但业主委员会的权力非常大,甚至大到可以决定谁能在他们的社区里租房或买房。针对想来租房或买房的人,业主委员会制定了一套规则,保护社区已有的租户和业主的共同利益。P254

  22：从北京先后将各类政策新房转为共有产权房这个动作,我们可以看出政府对市场走向的预期:产权是不是个人100%占有不再那么重要,更重要的是保证刚需群体有房可住。P263

  23：无论是选择自住还是投资的炒房客,一直对环京地区的楼市寄予厚望,但是他们忘了一件事——环京地区在地理位置上相当于三四线城市,而在房价上绝对属于准一线城市。P265

  24：丹东是又一个典型的被中国人炒房炒热的城市,而且其位置之偏、城市发展水平之低,房价上涨原因之奇超越了全国很多城市。P274

  25：2017年,杭州、武汉、成都、郑州、西安作为新一线城市表现出最高的人才吸引力,2018年年初,离开北上广深4个城市的求职者中,有35.5%的人选择了这5座新一线城市。P288

  26：一些海外房产的价格比中国二线城市还低,岛屿的价格也相当诱人——20万元人民币足以在美国买一个私人小岛。当人们痛苦于首付一两百万元只能在深圳买下又破又旧又小的房子时,那些总价低、风景秀丽的岛屿正向探索者和投资家招手。P298

  27：我认为,保险公司会是中国老龄人口解决晚年医养问题、乐享晚年生活的最好选择。在目前情况下,保险公司帮忙提供了一种全新的养老商业化方案。P309

  28：实际上,房地产企业同时具备这三种属性,它既建造房子,又提供物业管理租赁、财富管理服务,同时它也提供金融性很强的投资产品。但是,如果要用一句话归纳,在行业内,我们大多认为:房地产是最具价值的、固定的人造空间。P311

  29：我们经常研究与房地产相关的人类行为,就此发现了一个跟社会学非常相关且有趣的现象——在整个空间行为里面,从现金流的渠道来看,站着不如坐着,坐着不如躺着。比如吃饭,在饭店里坐着的人比站着的人更能产生现金流量。P311

  30：很多经济分析师没有注意到,而我们注意到的一点就是,医疗机构是我们最好的租客。写字楼的租客一般只租1~3年,但是医疗机构的租期都是10年以上,而且给的租金非常高。P312

  31：未来的中国会跟美国一样,在房地产领域并不存在某种短期内爆发的需求,让你投入资金两三年就能够赚得盆满钵满,而是长期处于一个后开发过程——从人均GDP8000美元到3万美元,甚至5万美元的过程。P317

  全文完

  相关链接：

  被楼市绑架的香港社会，拼搏不再有用：

  4星《财经》2019年第9期

  4星|任泽平《新周期》：

  中国目前处在经济周期的底部，2019年上升

  2019是中美资产价格最低点，人生发财靠康波：

  4星|《涛动周期论》

  中国土地制度与房价走势相关9本书

  3星|徐远《城里的房子：

  读懂中国房产财富的逻辑》：

  一线城市核心区域的房价还会上涨

  应该鼓励开发商多盖房而不是惩罚开发商：

  3星|董藩《房地产的逻辑》

  2星|水库欧成效《如何获得真正的财富》：标题党，做大师状说书中他的两个观点能拿经济学大奖

  买下第一平米：

  年轻人首套房操作指南（知乎 羊迪 作品）（买房，每笔钱都得花在刀刃上）

  《掌舵》：

  二十年前房地产商发迹与商战史。

  三星推荐。

  严重剧透。

  《掌舵2》：

  地产商上市波折。

  三星推荐。严重剧透

  近年读了1008本书，挑出32本5星好书

  2019左其盛好书榜，没见过更好的榜单（截至6月30日）

  2019左其盛差评榜，罕见的差书榜（截至6月30日）

  2019年读过评过的198本书（截至6月30日）

  本号1008篇书评的索引与书单（截至6月30日）

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• 胖桔子带你走进神奇的故宫

  作者：沥淅 发布时间：2023-11-13 16:52:49

  很少有绘本能够把厚重的人文历史诠释出来，尤其像皇家宫殿这种庄严肃穆的世界文化遗产，或是过于枯燥让人望而却步，或是过于浅显不足以窥见其精髓，导致这类主题的优秀作品少之又少。而以御猫为导游代领人们逛故宫，不仅视角独特，还把古代的文化知识精准地融入故事，轻松自然地表达出来，让冰冷的建筑有了温度，让孩子们愿意一读再读，实属难得。

  故宫对于孩子来说，是一个庞大的建筑群，神秘而陌生，来自遥远的历史。城墙内数以千计的房子，屋脊上难以辨认的怪兽，华丽繁杂的装饰，流传几百年的故事，在一只御猫的带领下，都变得可触可及，鲜活灵动。

  一只胖胖的橘色的猫咪，圆脸庞，大眼睛，名叫“胖桔子”，喜欢吃东西，晒太阳，睡觉，发呆，跑来跑去，有哪个孩子会不喜欢这样的小可爱呢？它竟然是故宫现在的主人！跟随它的脚步，珍宝馆，御花园，太和殿，慈宁宫，金水河，宛如从童话故事中逐一呈现，又和我们认知中的紫禁城完美重合。

  可爱又有些孩子气的胖桔子，带领我们认识了屋脊上“高高在上”的朋友们：龙、凤凰、铜狮、天马、海马、狻猊、狎鱼、

  獬豸

  、斗牛、

  行什

  。他的朋友们也都这么有趣，龙为了保护自己的玩具小球使出浑身解数变化多端，凤凰为五音不全的胖桔子唱起美妙的歌声，铜狮换了新发型头上却沾了口香糖，海马翻起了石阶上的滔天巨浪，经常出现在香炉上的狻猊用烟雾制造了一场梦境，

  獬豸

  公平正义的帽子戴到了胖桔子头上……

  在每一个故事中，脊兽的习性和象征在和胖桔子的交往中展现出来，又穿插了和父母、朋友的温情，以及向上向善的人生道理，故事生动又贴合文献、尊重史实。配图也是可圈可点，动物怪兽们软萌可爱，建筑背景插入了故宫实景，画风清新自然，亦真亦幻。

  读完这一套故事，我带孩子去了一趟故宫。小朋友带着其中一本书，打开最后一页的地图，说要看一看胖桔子的家。走过金水桥说这下面就是放灯的金水河，指着太和殿认出了所有的脊兽，到御花园里说小猫在这里玩耍。看着他小小的背影，觉得有些感动，孩子以他的眼睛，穿越历史，看到了故宫的美好。

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• 华丽缘

  作者：秋孩子 发布时间：2019-01-18 13:57:18

  多抓鱼淘的有年头的书 书的前主人是个爱菊的人 两个书签共有四朵菊花 虽然第一个把我吓得够呛 还以为是个风干掉的虫子 毕竟是旧书 重读张爱玲已是十多年后 曾经多愁善感的普通少女已是有两个孩子的黄脸妇人 境遇心态总是有改变的 各人总有各人的无奈 喜欢读小说就是体验着各人的无奈 代入自己的心绪 你跟我讲道理我是听不进去的 我宁愿跟草木相处

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• 平淡无奇

  作者：babysea 发布时间：2011-01-23 14:22:42

  读着本书的目的，其实是想了解辜鸿铭这个人的一生。这本书主要是讲述了从袁世凯篡权成功，到蔡元培入主北大这一段时间。的确是以辜鸿铭为线索，期间穿插了其他文人，政客，外国使者，小人物的事件和心理描写。对当时人物风俗的描写还不错，可读性尚可，但是总觉得欠缺了一些有趣性，略有点小枯燥。

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• 漫画一样的日语教材

  作者：autobot 发布时间：2008-02-22 20:09:19

  看完了上册，也就是大家在日本的部分。很喜欢剧中的人物设定（包括形象和性格），喜欢随和、没什么主见的小李、喜欢开朗时尚的小野、喜欢温和但有点马虎的森，还有既严肃又亲切吉田课长、神秘的摄影师长岛。

  两个女主角

  某课的练习中就曾经问过，小野和小李谁“綺麗”，结果书中巧妙地用も回避了争议。要说两个人的确都是美女，不过如果非要分出高下的话，似乎小野要更漂亮一些，因为小巧的鼻子和披肩的头发显得很可爱，从而弥补了和小李在年龄上的差距。

  值得一提的是小野自己住在横滨，工作在东京，家人在大阪和名古屋，几个大城市全占了，这一点实在令人羡慕。

  小李的性格真是没的说，总是那么随和，点菜时不是和小野要一样的就是“什么都行”，连挑衣服的颜色拿不定主意。

  有趣的情节

  两个喝醉了酒问末班车几点的人的表情真是很赞，似乎这种情况在日本是常见的

  森迟到时吉田课长责备他“现在几点了”，他居然直接回答当时的时间，不知道是日本的习惯还是编者的一种幽默。

  小李泡温泉时先是错穿了小孩的衣服，后来又因为自己的好奇以及小野的怂恿喝了一口温泉水，结果发现不好喝，那句话的音调也很有趣。

  最欣赏的是小野和森的感情这条暗线，故事一开头出迎时两人一起出现，接着暗示了小野对森的关心（问森在欢送会晚上是不是直接回家了、几点到的家），使读者猜测到她可能对森有好感，后来神社的新年参拜小李提到森时小野可爱的脸红终于证实了大家的猜测，但这是否只是小野单方面的感情呢，终于在上册的后面，森的日记使事情清楚了。原来森对小野也是一样的。为他们祝福吧。

  这种在课文中嵌入人物感情发展的设计与初中的英语教材如出一辙，拉近剧中人物与读者的关系，使人觉得书里的故事好像就发生在自己身边一样。虽然标日的剧情没有LiLei和HanMeimei他们的故事那么含蓄曲折，也算不错的了。

  以上是看本书时产生的一些琐碎的感想。总的来说，可以感觉到作者确实是用心来编的，故事结构非常严谨，有时会发现甚至前面习题中的句子都是为了后文埋下的伏笔。配的插图也很精致，日本不愧是漫画的国家，连为教材画的图都能这么生动形象，读的时候真是如同在看一本漫画，欣赏的同时又学到了语言。

  期待下册也同样精彩。

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