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• 对商业地产开发的系统性总结

  作者：渔人 发布时间：2022-01-03 20:56:22

  20190605星期三

  《商业地产投资建设》x《商业地产运营管理》

  前者主要是竣工前的工作，后者主要是竣工后的工作。

  竣工前的整个流程无外乎三个阶段：利润展望（调研定位、前期招商），利润生产（规划设计、施工建设），利润实现（营销管理，商家入驻）。

  为了让这三个阶段能有效发挥各自作用，其余的内容就基本全部是企业管理方面的。信息化、模块化的管控都是为了提高决策效率，减少重复思考和重复操作，尽可能节省时间，这样有助于缩短整个投资的财务周期。财务计划和成本管控是为了保证利润，不做亏本买卖；法律事务是为了规避风险；人力资源是为了上述所有的打算都能有效执行。

  所谓天时、地利、人和。天时即机遇、方向、定位，地利主要指的是技术层面的内容（除了建筑规划设计还包括管理体系），人和则主要体现在对人力资源的利用方面以保证天时地利能发挥出预期的效用。

  对于商业地产这门主要靠租金盈利的生意来说，竣工开业前的主要工作在于如何搭建供人做生意的场所和平台，这个阶段工作的核心便是调动一切资源、运用一切手段来吸引商家入驻，愿意为你这个平台支付一定的报酬。商家成功入驻后，运营管理的核心便转为帮助入驻的商家赚钱，以使入驻的商家尽可能留下。如果自己搭建的平台上留不住商家，或者留住的商家赚不到钱，这个平台就赚不到钱，那么整个投资就面临着亏本。

  从这个角度看，商业地产的运营模式和平台电商在商业逻辑上有相似之处。平台电商是利用互联网这个基础设施做流量（消费者）生意，其实本质还是存量（平台入驻经营者）生意，商业地产是利用商业建筑场所这个基础设施做流量（消费者）生意，本质仍然是存量（入驻的商家）生意。

  为了让平台能帮助入驻的商家赚到钱，就必须事先了解意向入驻商家的经验和需求。一般来说，意向入驻商家都是有足够经营经验的，他们对消费者的观察更直观，对消费者需求的察觉也更敏锐，如果产品（空间布局）没法满足他们的需求，他们就不愿意入驻，那么平台就赚不到钱，投资就面临亏本。这边是前期招商和订单式开发的重要性所在。

  这个时代的实体店经营，重在用户的消费体验，消费体验直观地由用户行为表现出来，用户行为则直观地通过时间和空间两个维度得以量化，时间和空间的两个维度则最终体现为商业地产建筑的空间规划和布局，这个空间规划和布局便是商业地产产品的核心竞争力。

  因此，商业地产所开发的产品必须符合人的行为规律，设计者在做设计时就必须从人的行为出发进行设计，这边对建筑学的科学性提出了要求。现在的问题在于，建筑学并没有花太多精力去研究人的行为是如何转化为空间关系的，这与市场需求不相符合，市场上现存的能够满足市场需求的设计人员多半是通过经验的总结习得的知识和规律，而不是通过高校的建筑学教育习得的基础知识，可见现今建筑学教育的堕落和建筑学科学化的必要和紧迫之处。建筑学早就脱离了“以人为本”的原则，堕落为一种虚妄又脆弱的形式操作手法。

  当竣工开业前的整个流程走完后，就相当于产品已经生产完成，剩下的就是如何运营。竣工后的运营管理的主要工作仍然围绕在入驻商家的具体需求周边，商家的具体需求最终仍然会体现在建筑空间的微调上来。比如局部空间尺度和空间功能排列组合的调整，以及店面的颜值等。空间尺度影响人的行为即消费过程的体验，颜值影响心情甚至可以操作情绪，直接影响消费意愿。从这个层面可以看出，室内设计行业前景比建筑设计要好很多，因为室内设计的市场主要是存量建筑市场，周期短，需求多，尽管这些需求虽然规模不大，但是始终存在，并且源源不断。建筑设计的市场则主要是增量设计，由于土地有限，增量市场空间只会越来越少，建筑设计的生存空间便越来越小。

  运营管理工作的另一方面是对入驻商家经营数据的管理。数据可以直观反映出经营情况，提醒管理人员及时发现问题，从而及时和商家沟通以解决相应问题。

  另外，整个商业地产建筑空间的环境及设备维护也是重要的一方面，环境的维护主要表现在日常的保洁工作，设备的维护则主要表现为交通（扶梯电梯）的方便、室内小气候的调节（通风换气）以及安全保障（火灾预防）方面。卫生、舒适、安全也是人的基本需求，即便是空间设计再合理、再符合人的行为规律，环境不卫生、不舒适、甚至不安全，都不会留住消费者，自然也就无法让入驻的商家赚到钱，那么平台也就赚不到钱，整个投资就面临亏本。

  综上所述，商业地产的产品为可供商家入驻经营的商业建筑，通过该产品所容纳的有限的存量（入驻商家）来吸引无限的流量（消费者），再通过消费者的消费行为为入驻商家提供收入，从而为商业建筑的持有方即商业地产开发商提供租金，商业地产开发商则通过这些租金得以存续经营进入下一个循环。

  商业建筑是商业地产开发商用来把消费者口袋里的钱合法地放进自己口袋里的核心工具，这个工具的生产者为开发商，使用者为入驻的商家，被作用者为消费者。这个工具的意义更像是桥梁，没有它，消费者的劳动所得便没有流通渠道，消费者的劳动价值便无法体现，入驻商家的劳动价值亦无法体现，开发商的劳动价值也无法体现，进而整个社会的劳动积极性会被抑制，创新热情会被抑制，发展前景亦黯淡无光。

  同时，商业地产与住宅地产的最主要的差异在于，前者是通过自持存量物业的经营获得利润，后者目前则主要表现在销售增量物业来获取利润。如前所述，增量是有上限的，存量则可以无限循环下去。因此，长远来看，房地产未来的发展空间只能是在以商业地产为代表的存量物业领域，关于存量地产的内容详见《掘金存量地产》一书即相关读后总结。

  20190530星期四

  《商业地产投资建设》

  印象最深的是万达集团自己的设计院做设计的流程以及它们通过多年的积累和总结形成的

  独有的数据库

  ，通过信息化管理平台，实现集团内部的随时查询、检索、跟进的高效工作流程。比如通过集团内部的平台可以直接查到一些规范和知识，以及常见的实践经验分享。

  另外万达实行的“

  订单式开发

  ”和我所推导出的开发模式一样。招商在前，通过提前的招商环节，充分了解未来业主的具体需求，尤其是对建筑所能提供的空间物理条件的具体需求进行充分了解过后，才能保证未来规划设计及建设落地的物业的“性能”。这是整个商业地产投资建设的基础，如果这个基础没打牢，未来运营管理再出色，也是瘸子跑步快不了。

  模块化

  的思维和我目前所具备的差异不大，就是无论是做具体的事还是做抽象的事，都是不断通过总结一点点完善细节和逻辑结构，之后将稳定的流程结构作为一个模块存储在内部的数据库中，之后遇到相似的情况可以直接调阅已有的结构流程甚至细节进行参考和指导，大大提升工作效率，降低了出错率，也提升了沟通质量，简化了沟通流程，融洽了工作氛围。

  总体来说，这本书适合在通览一遍有印象后，作为工具书参考用。

  万达并不是天赋奇才的一家公司，它的成功客观上和天时地利人和不无关系，主观上则更多地得益于自己的自律勤奋，善于总结。据书中说，万达是通过14年的实践总结才有了成熟的方案规划设计套路，可见其总结的效率似乎也并不是很高。

  我相信很多道理也是王健林后知后觉才了解到的，但是他有效地保证了一些正确理念的执行，这个

  执行率的保证

  是颇有研究价值的，鉴于本人目前尚无公司经营管理经验，对执行率的保证没有直观的认识，暂无法从书中获得更多的启示。

  方法层面上，执行率主要通过有效的考核机制来实现，但是在思想建设方面，肯定还需别的方向的建树，方能保证全公司整体的执行率。另外，由于对市场上万达实际的表现了解甚少，仅凭有自夸之嫌的自己集团出的书来窥探，还是会有偏信之虞。

  不过有一点是可以确定的。就是

  建筑设计只有从地产开发的层次来把控，才是最高效、最有道理、最实际、也是利益最大化的。规划设计脱离设计院而直接成为地产开发公司的一个组成部门，是大势所趋。

  未来的地产和建筑业，地产公司小型化、专业化是必然，每个开发公司有自己内部的规划设计组织机构，针对特定的地块和市场定位进行开发、规划、设计。而传统的设计院必然会大规模解体，人才向上下两端分流，向上进入小型化的专业开发公司做规划设计，向下则进入施工团队负责所有项目落地的可行性研究，包括施工图绘制、直接与施工人员密切沟通以及现场施工。而只有少数的地产开发的佼佼者，不仅具有专业的、直属公司本身的规划设计组织机构，而且还有专业的、直属公司本身的施工建设团队。能统筹所有技术层面上的信息化平台已现雏形，就是建筑信息模型（BIM）。在未来，只有基于BIM或者BIM思维的开发公司，才能最高效地统筹运用各种资源来为市场提供建筑产品。

  天下大势，分久必合合久必分，显然不是机械的加减法的关系，而是由量变到质变，再由质变反作用于量变而表现出的螺旋上升的发展形式。任何行业都逃不脱这个规律，具体表现为周期性的行业洗牌。我看到了未来地产和建筑业将会怎样洗牌，我希望我能成为这次洗牌的引领者。

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• 《星鱼》书评

  作者：上官玖梅 发布时间：2021-02-22 10:14:48

  放弃平淡的生活，勇敢追逐梦想，很难，要经历坎坷，也因此成长。

  作为星星的小弩向往大海，向往那未知的世界，变成鲸鲨，纵使中有万般痛苦，可也值得。小弩在大海的际遇，也让它明白了亲情、友情、爱情，让它学会在逆境中保持冷静，懂得了同伴帮助之力的巨大。小弩在大海里受了很多伤，但是为了最亲爱的小弓，却也觉得值得。

  人类也不一定都是杀手，人也有好坏，有的生生剥夺鸟儿飞翔的资格，将其做成标本；有的将小弩放归大海，解救小弓。人们或许会为了利益不择手段，或许也会在心底藏着一丝温柔。

  小弓喜欢平静，却也会为了小弩甘愿放弃在天上安宁的生活；小弩为了寻找小弓，游到冷海、浅海…那些不适宜鲸鲨生存的地方，只是因为那里可能有小弓的存在；小弩喜欢冒险，却也愿意和小弓一起在水箱里生活，这难道不是亲情的伟大之处？

  这本书的文字很温柔，却也藏着力量。

  插图也很贴合书的内容，很好看。

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• 【以梦为马】

  作者：希尔王奇。 发布时间：2012-05-01 10:50:28

  前言：

  这本书是高考过后，哥哥送给我的礼物。他说：“无论结果如何，都希望你的心中始终有着肥沃的土地，并能开出梦想的花。”

  翻到哪页读哪页，因为都是短小精悍的短文，读的时候并没有前后连贯方面的顾虑，

  　　想起一句话说风吹那页读哪页，无所谓章法结构、云淡风清的感觉，想来就是这样的。

  我的心中每天开出一朵云想衣裳花想容之花，　

  不管是有多少雍容反复纷杂的枝杈。 　　

  却依然无法撼动她摇曳多姿的枝桠。 　　 　　

  我的心中每天开出一朵人间四月芳菲尽之花， 　　

  晴天阴雨闪电都毅然而立不会害怕。　

  因为我要让花儿如沐春风好好长大。 　　 　　

  我的心中每天开出一朵接天莲叶无穷碧之花， 　

  在希望田野在粼粼河边抑或是悬崖。 　

  这朵花，无论开在哪里都是阆苑仙葩。

  这本书，单独的看文字。

  每则都是可以独立发展的故事。

  这本书，单独看画。

  每幅都是画中有话。

  无论打开哪一页，就发现自己被带走了，和当下的世界暂时没有了联系；

  　　左边页的画面绚彩，右边页的文字则是简洁有穿透力，

  看文字，让人想写下一个故事。

  看画儿，又让人想画另一故事。

  这本书除了有花，还附赠良田。

  1月 用美好的心翻阅它，去感受这份宁静。喜悦就真的会在心中开出花来。静下心来聆听文字间的吴侬软语，让人心生忧怜。

  2月 在一个风和日丽的日子里，带着我的它，挥手作别岸边上的朋友，向心中的彼岸而去，让人内心兴奋不已。

  3月 心在笑，脸才笑。怀着静美的心情，每天照着镜子说，今天是我的日子。快乐只有种在了心底，幸福才会像花一样开放。

  4月 美丽清晨，在清新的阳光里。带着心爱的猫儿和它。呼吸着字里行间的沁凉空气，更美好的是来自树梢间你蜿蜒的问候。

  5月 春天，我在草地上播下一粒叫做“梦”的种子，满怀希冀给它浇水、除草。施肥，夏天的时候，它果然开出了七色花。

  6月 微笑吧，不花费什么，却创造了许多奇迹。所以常常面带微笑吧，对别人，同样也对自己。

  7月 我有一個小小的梦想，幻想有一对翅膀，向着月亮，在皎洁的光中，静曼的飞翔，总有一天，我会倚在桂树下，听嫦娥弹唱时光。

  8 月 晨曦微露的黎明，满目七彩花瓣，朵朵纷呈。听，它们在窃窃私语，看，我心中也怦然而开的花。

  9月 每个人的心中，都住着一个小小的梦之爱神。无论多么孤独，多么怅惘，我们都不曾放弃追逐繁星的孩子。

  10月 夜深了，虫儿都睡了，星星眨着庸惰的眼，只有月亮还静静地沉在湖心中，我突然想，能不能把水中的月亮邀上来，常在我的天花板上，这样，它就能陪我度过每一个失眠的夜晚了。

  11月 冬天來了，春天还会远吗？放飞我心爱的白鸽，让它衔着我的明媚与恬静的安慰，送给远方的你，待寒意未去，尽心中余热。

  12月 静静听着音乐，往事随歌词一幕幕飘过。那份时光走过的日记，在不经意之间，伴着心中的花，绽放自己的美丽如初。

  就像心里还住着一个孩子，那些童趣和纯真，发自内心、不花力气般的信手捏来；

  　　而那些大人世界里的无趣、纠结和彷徨，则是随遇而安、随心所致的不退让不勉强，

  所有悲伤，总会留下一丝欢乐的线索。

  所有遗憾，总会留下一处完美的角落。

  所有文字，总会静静的排列着，等待你的翻阅。

  相对论：关于人生片段的小矫情。

  一个人是无法抵挡所有事情的。

  一朵白云的阴影，也会令人窒息。

  一阵风的轻柔，也会吹散了阴影。

  一只顽皮的小鸟，也会衔走白云。

  快乐地歌唱，世界跟着手舞足蹈。

  悲伤地哭泣，世界跟着沉默不语。

  苹果树下，有人领悟地心引力。

  午睡过后，有人决定人生目标。

  而你呢？是否还扔在梦想与现实中徘徊？！

  人不是鱼，怎能了解鱼的忧愁。

  鱼不是鸟，怎能了解鸟的快乐。

  鸟不是人，怎能了解人的无知。

  人不是鸟，怎能了解鸟的自由。

  你不是我，怎能了解我的不安。

  偏执狂：关于自己生活的小心思。

  天晴时，心雨。

  天雨时，心晴。

  生活中似乎总是有这样不经意的玩笑出场。

  所以，我养了一只“梦”，与梦为邻不过如此吧。

  它懂我，知我，忍我，温暖我。

  我的“梦”，天天呼呼大睡。

  而我自己，却夜夜难眠。

  纵使这样，我还是希望我和它，近一点，再近一点。

  每个人，都有一把锁吗？

  身体内，都有一个开关吗？

  自己可以说开始吗？

  自己可以控制运转吗？

  后悔的事情可以重来一遍吗？

  可以赖皮或中途退出吗？

  一定要加入人生吗？

  谁又能喊停呢？！

  乌托邦：关于现实梦想的小点滴

  像这本书一样，安好并静美。

  我也一直在制造自己的国，虚无且珍贵。

  收集各地明信片，散发各种闲置物。

  收藏邮票+各地邮戳。

  搜索创意，制造惊喜。

  送给栖息于身边的温暖的人儿。

  和所有以梦为马的人一样。

  我要做远方忠诚的信徒。

  “我是梦中传彩笔，只书花叶寄朝云。”

  虽经漫漫长夜，晚星也都已消失。

  “梦”却为曾忘记它所定的永约。

  当我徘徊于死荫之地难离开。

  有一日的清晨目光倾泻。

  我，懂得了做一个沉默，却心有一片海的人。

  文字的巫咒此刻真像个魔鬼，锋利，直面，将我的真心真性情逼迫袒露。

  而几米的图文并茂像个天使，温暖，婉转，让我的假情假面具逐渐掩盖。

  在谎言中待久了，直面内心我竟是这样的恐慌。

  我，试图将心做成茧，再里里外外缠绕它九九八十一层，不给谁看。

  然，我一个人行走在孤巷中，那么久那么久，才终于与自己的灵魂碰面。

  　　呵，想想竟来可笑着。

  这世界攘攘的人群，有谁不是在寻找自己的灵魂呢？

  结语：每当我想暂时逃离现实时，会找几米的漫画来看，让灵魂出一下窍。在几米的世界里，永远都是森林、小白兔和戴着毛线帽的小女孩。画中的女孩永远眼睛小小，但当你和她对视时，心上会立刻落满柔软的花瓣。她的眼里，永远都是微风拂过的宁静。

  在合上书的时候，你同时也会感到：原来我也被这世界温暖的爱过。

  我一直梦想在现实中遇见几米的女孩。我去龙沙公园玩，却只遇见偶尔跑出来觅食的小松鼠。

  我去和平广场玩，倒是遇见了画中的小女孩。不过，她还是懵懂不知世事的萌童。

  最后，我去照镜子，总算看到了书里那个天马行空的孩子，她早已脱离稚气，满目现实之感。

  我们都要尝试着去与一本好书交谈，并记下这美好的时光。

  其实在我看来，每个人都是一本未出版的好书。在生命中总会有其他人翻阅，来试着走近于你，但真正打开你这本书的，读懂其中字句的并不多。所以生活总是这样有趣，当你拼命去找，却总也找不到；当你以平常心对待时，一切却会悄然而至。

  与其说，我们在读一本好书，是为了完善自己，还不如说是为了更好的读懂自己。

  用一生的时间，其实都是在与自己对话，好坏善恶都是在和自己打仗，若能遇到半个知己，彼此懂得，真是幸事。

  希望，大家喜欢这本图文并茂的书——《我的心中每天开出一朵花》。

  最后：愿你安好，如遇晴天。

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• 贫瘠荒凉的冰原之花

  作者：猫抓板 发布时间：2018-03-06 11:39:32

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• 我们总是在遗忘，却又害怕被遗忘

  作者：江凌 发布时间：2017-05-16 12:20:34

  曾经有过一段时间，我是放弃了写作的。

  倒不是在那些默默无闻写给自己看的日子，而是在我的一本书《我可是你故事里那个人》出版后的几个月里。就像是牧羊少年在路上遇到的那个玻璃商人一样，他从来不去朝圣，因为他害怕自己一旦抵达了圣地麦加，就会失去自己可以忍受枯燥生活的支撑。对我而言，出书就像是圣地麦加。

  在此之前，我从未将写作当作自己的志业，何其幸运，我通过几个小故事便受到了读者和编辑的青睐，有机会出版一本自己的作品。同时，我也深知自己在文学上并无额外的天赋，难以走上职业写作的道路。所以，当这件本来遥不可及且从未奢望的事情切切实实发生之后，我便失去了对写作出书这件事情的向往。在那时的我看来，书店老板这个职业可是比作家美好得多。

  开书店是一件孤独的事情，装修书店更是如此。2016年的春天，我开始装修刀锋书酒馆，自己守工地，自己跑建材市场，为了找到一款符合自己想象的书柜材料，几乎将光能建材市场里每一款木纹都摸了个遍。尽管如此，我每天依然剩余了大量无所事事的时间，开店的焦虑无时不在，我读不了书，看不了电影，更去不了远方，我在这些无法被填补的空白里，自己与自己对话，无数的情绪在我心中翻腾，横冲直撞。我开始能够数得出自己人生中背负的所有枷锁，它们来自家庭、来自性格、来自这个社会的制度与道德公约、来自这个时代的精神突变、来自人类文明无法逃离的宿命，如果我试图做出一丝微弱的抵抗，文字是我唯一的武器。

  于是我又打开电脑，写下了一个又一个新的故事，故事里的这些人物都是虚构的，却又像是从身边拎出来的，真实地生活在我们周围。于是就有了满重庆吃火锅的杜茂先和潘小雅，漂泊在上海却梦想去冰岛的陶斯梦和陈成，逃离了北京却回不到故乡的丁辑，穿过整座城市去寻找艾美丽的赵公子。他们不再纠结于爱与不爱的命题，开始变成了一个个鲜活的自己，在城市与田野间寻找着生活的奥义。如果要用一句话来概括这本书的主题的话，大概就是这一句：我们总是在遗忘，却又害怕被遗忘。可惜我自己所写的这句文案最终并没有出现在书的封面上。

  写完这12篇小说用了8个月的时间，其中5个月在装修书店，3个月在独守书店。去年十月交完书稿之后，我再次丧失了写作的能力。因为我心里翻腾着更大的命题想要表达，可是我还没有获得与之对应的写作能力和文字认同。

  我从来都不否认自己是一个悲观而虚无的人，我知道这一切终将消逝，连同我存在过的任何痕迹，我爱过的人，开过的店，写过的书。但是，即使我再悲观再虚无，我也愿意活着，活着多美好，只要活着，便有奢望，于我而言，这点小小的奢望便是我的文字能够被更多的人阅读和铭记，它们能比我活得更长更久。纵然有一天，我消失于你们的视野，请你永远记得我。

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